Pega un anuncio. Te decimos cuánto vale.
Frankly contrasta el precio con la mediana de anuncios similares del mismo barrio, verifica la superficie con el Catastro y muestra ventas comparables recientes en la zona.
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Qué recibes
Frankly calcula el precio por metro cuadrado del anuncio que pegas y lo sitúa frente a inmuebles comparables a la venta en la zona. Tres resultados posibles:
Por debajo de la Mediana Frankly — el precio por m² está en el cuarto más bajo de los anuncios comparables.
En la Mediana Frankly — está en la mitad central. Es el caso más frecuente, y no es un reproche.
Por encima de la Mediana Frankly — está en el cuarto más alto.
Junto al veredicto obtienes un rango de Valor Justo Frankly: del percentil 25 al 75 de lo que piden por m² los inmuebles comparables, aplicado a la superficie de este. Es una referencia de mercado, no una valoración pericial.
Si hay menos de 12 anuncios realmente comparables, verás «Comparables insuficientes» en lugar de una cifra. Preferimos no decir nada antes que decir algo rotundo y equivocado.
Cómo se construye la comparación
Primero, la ubicación. Comparamos dentro del sub-barrio siempre que los datos lo permiten: Trafalgar en lugar de todo Chamberí, Jerónimos en lugar de todo Retiro. Solo ampliamos al distrito completo cuando ese conjunto se queda corto.
Superficie. Los comparables están dentro de un 20% de la superficie del inmueble, por arriba o por abajo.
Tipo de producto. Los áticos se comparan con áticos, los chalets y adosados con los suyos, y los pisos con pisos. La prima de un ático distorsionaría la referencia de un piso.
Segmento. La referencia se construye con las agencias de lujo de Madrid que seguimos. El producto de gama media sigue apareciendo en Frankly, pero queda fuera de la comparación: su distribución de precios arrastraría la mediana a donde no corresponde.
Control de atípicos. Un solo anuncio llamativo no debería mover la mediana de un barrio, así que los comparables muy alejados de la banda de precios local se descartan antes de calcularla.
Dos advertencias honestas. Son precios de oferta, no de venta: en España no existe un registro público de a cuánto se cierran realmente las operaciones de lujo. Y la mediana se calcula sobre todos los comparables que pasan los filtros; no recortamos los extremos después. Donde el Notariado publica datos de la zona, los usamos para estimar cuánto suele separar el precio pedido del firmado.
Por qué contrastamos con el Catastro
El Catastro es el registro oficial: superficie, año de construcción y uso registrado de cada inmueble.
El anuncio y el registro discrepan a menudo, casi siempre por un motivo inocente. El anuncio puede dar la superficie construida —que incluye la parte proporcional de zonas comunes— cuando el comprador está pensando en superficie útil. La diferencia suele rondar el 10–20%.
Importa porque todo veredicto de Frankly es un precio por metro cuadrado. Si los metros no cuadran, el veredicto tampoco. Por eso contrastamos lo que dice el anuncio con lo que dice el registro y te avisamos cuando no coinciden, y en cuánto.
La consulta es gratuita, no requiere cuenta y los datos vienen directamente del servicio público del Catastro. Nada de tu búsqueda llega a la agencia que publica el anuncio.
Qué puedes pegar
Frankly cubre los distritos prime de Madrid a través de las agencias de lujo que operan en ellos: ahora mismo 5422 anuncios de 42 agencias, revisados a diario.
Pega la URL de cualquiera de ellas. Si ya está en nuestro corpus, llegas directo a su análisis; si no la hemos visto, la descargamos y la analizamos en el momento.
Si el portal no es uno de los que cubrimos, te lo decimos en lugar de improvisar. Cuéntanos qué agencia estabas mirando y estudiamos incorporarla.
Preguntas frecuentes
¿Es realmente gratis?
Sí. El análisis, el rango de valor justo, los comparables y la consulta al Catastro no cuestan nada. Hace falta una cuenta para ver el veredicto: ese es el único muro, y detrás no hay ninguna tarjeta.
¿Le decís a la agencia que he mirado?
No. Navegar y analizar es anónimo. Tus datos llegan a un agente colaborador únicamente cuando rellenas tú el formulario de consulta y marcas la casilla de consentimiento.
¿Esto es una tasación?
No. Una tasación la firma un tasador homologado, normalmente porque la encarga un banco antes de conceder una hipoteca. Frankly es una referencia de mercado: qué piden ahora mismo, por metro cuadrado, los inmuebles comparables. Sirve para decidir qué ofrecer; no sustituye al documento del banco.
¿Por qué «por encima de la mediana» y no «sobrevalorado»?
Porque estar por encima de la mediana es muchas veces el precio correcto. Una planta mejor, una calle más tranquila, una reforma terminada, una terraza que los comparables no tienen: hay motivos de sobra para pedir más que los vecinos y merecerlo. Nosotros te enseñamos dónde está el precio y frente a qué. El juicio sigue siendo tuyo.
La agencia dice que el precio es correcto. ¿Quién tiene razón?
Probablemente los dos. La agencia trabaja para el vendedor —ese es su trabajo, y la mayoría lo hace bien— y conoce del inmueble cosas que ningún dato recoge. Frankly sabe lo que pide cada inmueble comparable de la zona. Son dos tipos de conocimiento distintos, y el segundo es el que al comprador suele faltarle.
¿Y si el anuncio que me interesa no está cubierto?
Mándanoslo. La cobertura crece sobre todo a petición, y saber qué agencia estabas leyendo es lo más útil que puedes contarnos.
¿Quieres a alguien de tu lado de la mesa?
La agencia del anuncio trabaja para el vendedor. Brian es un agente del comprador verificado por Frankly en Madrid, y trabaja para ti: visitas, negociación y el papeleo —nota simple, NIE y cita en notaría—.
¿Prefieres ir directo? Cada ficha incluye también los datos de contacto de la agencia.