Costes de compra en España: lo que realmente pagan los extranjeros además del precio de compra
Los compradores internacionales en España suelen infraestimar los impuestos y gastos de compra — el coste real es un 8–12% adicional al precio, dependiendo de dónde compres.
La respuesta corta: presupuesta un 8–12% adicional al precio de compra
Cuando compras una propiedad en España como extranjero, el precio de compra es solo el punto de partida. Además de eso, pagarás el impuesto de transmisiones patrimoniales (o IVA en obra nueva), honorarios notariales, gastos del Registro de la Propiedad y costes legales. En Madrid, estos gastos adicionales suelen sumar alrededor del 8–9% para una propiedad de segunda mano. En Cataluña o Valencia, pueden llegar al 12% o más.
La mayoría de los compradores internacionales subestiman esto. Algunos lo descubren en la notaría, semanas antes de firmar. Esta guía explica cada coste, cómo se calcula y cómo se sitúa Madrid respecto a otras regiones de España.
A quién afecta
Esta guía está destinada a cualquier persona que compre una propiedad en España como extranjero — ya seas un no residente comprando una segunda vivienda, un expatriado que se traslada por trabajo, o un ciudadano de la UE adquiriendo su primera propiedad española. La estructura de costes es la misma independientemente de tu nacionalidad o situación de residencia. Sin embargo, los tipos varían considerablemente según la comunidad autónoma.
Cómo se calculan los costes de compra
Los costes de compra de una propiedad en España se dividen en dos categorías según si adquieres una propiedad de segunda mano o una obra nueva.
Propiedad de segunda mano
ITP — Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales
Este es el principal impuesto en las compras de segunda mano. Se aplica sobre el precio de compra declarado (o el valor de referencia oficial, si es superior — el que la autoridad fiscal considere correcto).
El tipo del ITP varía por comunidad autónoma:
- Madrid: 6%
- Cataluña: 10%
- Valencia: 10%
- Baleares: 8–11% (escalonado por precio)
- Andalucía: 7%
En Madrid, un apartamento de 800.000€ genera 48.000€ solo en ITP.
AJD — Actos Jurídicos Documentados
Este impuesto sobre actos jurídicos documentados se aplica a las escrituras de compraventa y a las constituciones de hipoteca. Para compras de segunda mano, suele estar incluido en el cálculo del ITP. Para las hipotecas (desde 2018), el banco lo paga.
Obra nueva
En lugar del ITP, las obra nuevas tributan por:
- IVA: 10% sobre el precio (21% para locales comerciales)
- AJD: 0,75–1,5% según la comunidad autónoma (en Madrid, 0,75%)
Honorarios notariales y del Registro de la Propiedad
Notaría
Los honorarios notariales en España están regulados y se calculan en función del valor del inmueble. Para una propiedad de 800.000€, espera pagar entre 1.000€ y 1.500€.
Registro de la Propiedad
El registro de la escritura de compraventa cuesta normalmente entre 400€ y 900€ para el mismo rango de precios.
Honorarios legales (abogado)
Aunque no son obligatorios por ley, casi todos los compradores internacionales contratan un abogado independiente. Los honorarios típicos son el 1% del precio de compra, con un mínimo de unos 1.500€.
Un buen abogado revisará el estado de cargas del inmueble en el registro, verificará que no haya deudas de comunidad pendientes, comprobará la licencia de obras y te representará ante la notaría.
Costes de hipoteca
Si financias la compra:
- Tasación: 300–600€
- Gestoría: 300–600€ (tramitación administrativa)
- El banco cubre desde 2018: AJD sobre la hipoteca, impreso del registro de hipotecas
Resumen: costes totales en Madrid
Para una propiedad de segunda mano en Madrid a 800.000€:
| Concepto | Importe estimado |
|---|---|
| ITP (6%) | 48.000€ |
| Notaría | 1.200€ |
| Registro de la Propiedad | 700€ |
| Honorarios legales (1%) | 8.000€ |
| Total adicional | ~57.900€ (7,2%) |
Con una hipoteca (tasación y gestoría incluidas), el total asciende aproximadamente al 8–8,5%.
Comparativa con otras regiones
| Comunidad | ITP | Coste total estimado |
|---|---|---|
| Madrid | 6% | ~8–9% |
| Andalucía | 7% | ~9–10% |
| Cataluña | 10% | ~12–13% |
| Valencia | 10% | ~12–13% |
| Baleares | 8–11% | ~10–13% |
Madrid es sistemáticamente una de las regiones fiscalmente más eficientes de España para compradores de propiedades de lujo.
La regla práctica
Presupuesta el 9% del precio de compra para una propiedad de segunda mano en Madrid, o el 11–12% si compras obra nueva o en otra comunidad autónoma. Si financias con hipoteca, añade otro 0,5–1%.
Nunca te apoyes solo en el precio de venta para calcular el coste total: el dinero que necesitas tener listo el día de la firma es significativamente mayor.
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